Le conseil Régional des Notaires vient à votre rencontre et sera présen t:
- Foire Internationale de la Roche sur Foron
Espace Habitat
du 30 avril au 9 mai
- Congrès des Notaires de France Paris
Les 16 et 17 mai.
Printemps 2004 voit l’éclosion de notre lettre d’information. Nous avons à cœur grâce à ce nouvel outil de vous tenir plus informés.
Informations sur l’actualité mais aussi sur la vie des notaires dans votre région, analyses, témoignages, rendez-vous … rythment cette lettre.
En ce début d’année c’est la loi de finances 2004 qui attire notre attention. Elle réforme profondément le régime des plus-values immobilières et devrait concerner un nombre important d’entre vous, contribuables.
Sur le terrain et tout au long de l’année nous fêtons le bi-centenaire du code civil.
Ce dernier sera tout particulièrement à l’honneur lors du 100 ème congrès des Notaires de France qui a lieu à Paris les 16 et 17 mai 2004.
Je vous invite à parcourir notre lettre d’information n°1 et vous souhaite une bonne lecture.
L'actualité des notaires
LOI DE FINANCES 2004 :
LES PLUS VALUES IMMOBILIERES SE PAIENT DESORMAIS COMPTANT !
Loi de finances pour 2004 réforme profondément le régime des plus values immobilières : elle élargit le champ d'application de l'impôt, elle en simplifie le calcul ainsi que la collecte qui échoit au notaire chargé de la vente du bien et cerise sur le gâteau : son paiement devient immédiat. Cette nouvelle réforme va faire l'affaire des caisses du Trésor, d'autant plus qu'un nombre plus important de contribuables devrait être concerné même si la durée de détention du bien pris en compte passe, de 22 à 15ans.
Applicable aux ventes réalisées à compter du 1janvier 2004, elle n'aura pas le même impacte financier pour tout le monde.
Ce nouvel impôt est désormais prélevé sur le prix de la vente :
- le notaire s'occupe de tout : grande révolution désormais dans le prélèvement de cet impôt, c'est le notaire chargé de la vente du bien immobilier qui est tenu de faire le calcul pour le compte du contribuable et de déposer avec son paiement, le coût de cet impôt qu'il prélève sur le prix de vente et qu'il adresse immédiatement à l'Administration.
Il est donc important, lors de la signature du compromis de vente, de faire le calcul notamment lorsque ce prix doit servir au rachat d'un autre bien immobilier pour connaître à l'avance le solde du prix et budgéter son rachat. Compte tenu des cas d'exonération (vente de la résidence principale par ex.) et de son mode de calcul, la plus value n'est pas systématique. De même, la possibilité de fractionner le paiement de l'impôt pour les plus values importantes n'est plus admise. Les notaires sont à votre écoute pour effectuer ces précalculs et notamment pour lister avec vous les déductions possibles (travaux, commission d'agence…).
- le prélèvement est forfaitaire : les plus values relèvent toujours de l'impôt sur le revenu mais ne sont plus soumises au barème progressif : c'est un prélèvement forfaitaire de 26% qui est désormais appliqué (16% + 10% de prélèvements sociaux CSG, CRDS).
De là, les contribuables imposés sur les tranches les plus hautes du barème de l'impôt sur le revenu s'en trouvent donc sérieusement avantagés.
Son assiette s'est élargie : Les opérations passibles de l'impôt sur la plus value restent les mêmes : vente, apport en société… mais la plus value se trouve plus largement retenue. Les donations et successions échappent à la plus value, seule la vente ultérieure des biens peut y être soumise.
- les contribuables concernés : toutes les personnes physiques ou sociétés de personnes relevant de l'impôt sur le revenu sont imposables lorsqu'elles réalisent une plus value.
- Le cas des sociétés à prépondérances immobilières : en cas de cession de ses titres par l'associé d'une société à prépondérance immobilière, les plus values sont soumises à ce nouveau régime. Il est important de se renseigner auprès de son notaire sur ces nouvelles mesures qui sont complexes.
- le cas des non résidents : cette nouvelle disposition s'applique également aux personnes qui vendent une propriété en France et qui résident dans un Etat membre de la Communauté Européenne, à la différence que cette plus value est imposée au taux forfaitaire de 16% uniquement, échappant au prélèvement social de 10 %!
Pour les non résidents qui résident à l'extérieur de la Communauté Européenne, ils demeurent soumis, comme auparavant, au prélèvement d'1/3.
Les exonérations et abattements : Les principales exonérations de l'ancien régime ont été maintenues, comme notamment la vente de la résidence principale.
Par contre, certaines exonérations disparaissent comme par ex. celles accordées auparavant pour la 1ère cession d'une résidence secondaire lorsque le contribuable n'était pas propriétaire de sa résidence principale.
- exonération des cessions n'excédant pas 15000€ : la plus value n'est désormais pas imposable lorsque le prix de cession est < ou égal à 15 000 €. Ce seuil a été largement augmenté puisqu' il était de 4 600 €, mais il reste modeste au regard des prix de l'immobilier.
- abattement pour durée de détention : un abattement de 10% par année de détention est appliqué après 5ans. La plus value est donc exonérée au bout de 15 ans au lieu de 22 précédemment. Par contre, la vente avant 5 ans peut revenir très chère!
Une simplification dans le mode de calcul : Plusieurs modalités plus ou moins complexes ont disparu : distinction entre plus values à court ou long terme, réévaluation du prix d'achat et des frais selon un coefficient d'érosion monétaire, système de la division par 5…
- il faut toujours faire la différence : entre le prix de vente et le prix d'achat. Toutes les charges et indemnités qui sont payées ou remboursées par l'acheteur s'y ajoutent tandis que divers frais en sont déductibles. Il faut ensuite se reporter à l'acte d'acquisition initial pour retrouver le prix payé ou la valeur déclarée à l'époque. Ce montant n'est plus révisé.
- la déduction des frais : plusieurs catégories de frais sont à déduire du prix de vente (TVA, frais liés aux diagnostics obligatoires (amiante, loi Carrez), sommes versées à un intermédiaire, frais de mainlevée…)
D'autres frais sont à ajouter au prix d'achat (droits payés pour les donations, successions, frais d'achat sur justificatifs ou évalués forfaitairement à 7,5 % du prix).
Le prix peut être majoré des travaux de construction, amélioration, à condition d'avoir été faits par une entreprise et de ne pas avoir le caractère de dépenses locatives. Après 5ans de détention, ces travaux peuvent être évalués forfaitairement à 15% du prix d'acquisition.
Le mode de calcul a fait l'objet d'une simplification, mais les possibilités de déductions sont multiples et complexes, "alors vendeurs avant de vous perdre dans les dédales des décrets de l'Administration Fiscale, consultez votre notaire, ce professionnel du droit sera votre partenaire le plus proche pour vous conseiller au mieux".
Sabine Leger-Juskowiak, Notaire,
Déléguée Régionale à la Communication.
La vie des notaires
LE SAVIEZ-VOUS ?
Question : Mariage : Je vais me marier sans contrat de mariage. Quelles en sont les conséquences ?
Réponse : Ce n’est pas parce qu’on se marie sans faire de contrat de mariage qu’on n’aura pas de régime matrimonial. Le régime matrimonial est l’ensemble des règles qui organisent la propriété du patrimoine des époux et leurs pouvoirs sur celui-ci. Il existe de nombreux régimes conventionnels, c’est à dire qui se choisissent par contrat, tels que la communauté universelle, la séparation de biens ou d’autres encore, et un régime légal, ainsi dénommé car la loi le donne aux époux qui n’ont pas fait de contrat de mariage, la communauté d’acquêts.
Comme son nom l’indique, même si cela ne saute pas aux yeux, le régime de la communauté d’acquêts fait automatiquement tomber dans la communauté créée entre les époux tous les biens qu’ils acquièrent pendant le mariage. A l’inverse, restent propres à chacun des époux les biens qui ne sont pas acquis pendant le mariage, essentiellement les biens dont ils étaient propriétaires avant leur union et ceux qui leur adviennent par succession ou donation.
Mais là s’arrête la simplicité, car l’existence de plusieurs masses de biens (propres et communs) crée inévitablement des enchevêtrements entre elles. Ainsi, l’emploi des revenus d’un époux, même ceux issus de ses biens propres, est forcément fait pour le compte de la communauté. A la dissolution du mariage, en cas de divorce ou de succession, le bénéficiaire de cet emploi devra rembourser son conjoint. Pour être concret, un simple exemple parmi tant d’autres : si un époux refait le toit d’une maison qui lui est personnelle grâce aux revenus locatifs de celle-ci, en cas de séparation, il devra rembourser à la communauté, et donc pour moitié à son conjoint, la plus-value que cette dépense, pourtant financée par le bien lui-même, lui aura procurée. De leur côté, sans trop entrer dans les détails, les créanciers bénéficient de recours sur la communauté, alors qu’un seul des
conjoints pouvait être leur débiteur. Plus encore, au moment de l’obtention d’un crédit, lorsque les époux sont mariés sous un régime de communauté, au motif de l’existence de ce régime, la banque demande la signature des deux époux, sans limiter son recours à la seule communauté, impliquant aussi les biens personnels du conjoint.
Pour toutes ces raisons, le mariage suppose une réflexion approfondie sur le régime matrimonial et donc sur l’opportunité, ou peut-être pas, selon chaque situation individuelle, de faire un contrat de mariage.
Question : Divorce : Quel risque y a t’il à acheter un logement à mon nom pendant l’instance en divorce ?
Réponse : L’article 262-1 du Code civil dispose que le « divorce prend effet dans les rapports entre époux, en ce qui concerne leurs biens, dès la date d’assignation ». Cette règle permet à chacun des époux de considérer rétroactivement, une fois le divorce prononcé, que les actes patrimoniaux qu’ils ont accomplis depuis l’assignation l’ont été à titre d’époux divorcés et non plus mariés – pour reprendre les explications ci-dessus, à titre personnel et non au bénéfice de la communauté-. Une réserve cependant, mais de taille : encore faut-il que le divorce soit finalement prononcé. Si la procédure s’interrompt, pour cause d’abandon ou de décès par exemple, il n’y aura pas eu de divorce et celui-ci n’aura pu avoir d’effet.
Pour limiter ce risque autant que faire se peut, les notaires font intervenir le conjoint pour lui faire renoncer à ses droits sur le bien acquis.
Maître Maisonnier Alain
Notaire en Savoie
EN BREF
La 9ème cérémonie des Notaires assistants sous le signe de la jeunesse et de
la ténacité !
Depuis 1995, la profession notariale organise une cérémonie annuelle en l’honneur des étudiants ayant obtenu leur diplôme d’aptitude aux fonctions de notaire.
Les Conseils Régionaux des Notaires de Grenoble, Lyon, Chambéry, Riom et la Chambre des Notaires du Jura se sont donc mobilisés le 17 mars au domaine de Saint Jean de Chépy, en Isère.
Les 86 étudiants de la promotion 2 003 ayant réussi leur diplôme d’aptitude à la fonction de notaire entourés de leurs maîtres de stage, des responsables régionaux du notariat se sont ainsi vu remettre l’insigne de Notaire Assistant, consécration de 7 ans d’études approfondies et d’une longue série d’examens.
Et pour parrainer cette manifestation, les organisateurs avaient fait appel à laure PEQUEGNOT, vice-championne olympique de slalom 2 002, championne du monde de slalom 2002.
Evénements et manifestations
BICENTENAIRE
DU CODE CIVIL
Pour que vive le code civil !
Il a fallu 15 ans de révolution, quatre années de travaux et près de 150 séances plénières pour aboutir à la rédaction du code civil français qui demeure aujourd’hui le document de référence en matière d’architecture et de codification de textes.
«Qu’est-ce-que le code Civil ?»
En 1804 le Code Civil trouve son achèvement et permet l’avènement de valeurs et de droits nouveaux fondés sur la Liberté, l’Egalité, la Fraternité autour desquelles la société française s’est construite .
«Le code Civil a-t-il toujours un avenir au XXI ème siècle ?»
En 2004 la société est en proie à de grandes mutations : environnement économique, géo-politique, scientifique, culturel, nouvelles technologies de l’information… sont autant d’interrogations sur l’avenir du code civil et les modifications nécessaires à ses principes fondamentaux.
Les Notaires de France s’exprimeront sur ces évolutions lors du 100 ème Congrès des Notaires de France les 16 et 17 mai à Paris.
Au programme 4 commissions traiteront : l’avenir d’une révolution, Le nouveau monde contractuel, Science et raison du droit, Liberté, égalité, familles.
Evénements et manifestations 
